承租人行使转租权需征得出租人的同意

浏览次数: 2,495 发布时间： 2017-07-07

承租人行使转租权需征得出租人的同意    

    【案    由】房屋租赁合同纠纷。

    【案情简介】
       上诉人一（原审被告、反诉原告）xx市甲技术有限公司，住所地：xx市xx新区xx街xx号，法定代表人：戚某。
       上诉人二（原审被告、反诉原告）戚某，女，1971年9月22日生，户籍地址：xx省xx县xx镇xx街xx号。
       被上诉人（原审原告、反诉被告）乙科技（xx）有限公司，住所地：xx市xx区xx街道xx号。
       原审法院查明：戚某系甲技术有限公司的法定代表人，其与案外人xx市xx电力电子有限公司签订了租赁合同，承租的厂房位于xx市xx新区xx路xx号，租赁期限为2014年4月1日至2018年3月31日，但双方并未就转租作出约定。2015年2月3日，上诉人戚某与被上诉人签订了《厂房租赁合同》，由上诉人提供涉案厂房的一层与四层给被上诉人承租，租赁期限为2015年2月3日至2020年3月31日止，租金为每月63650元。2015年2月6日，双方因增加租赁范围，修改并重签了合同，租赁范围变更为“涉案厂房的一层部分、三层部分以及四层全层”。原审法院以上诉人不具备涉案厂房的转租权为由判定上诉人与被上诉人签订的转租合同无效。
       上诉人称：2015年7月13日，上诉人向法庭提交了四份证据用以证明业主方同意转租,四份证据分别是厂房租赁合同、厂房产权证书复印件、厂房产权证书用印申请表以及上诉人与被上诉人共同向物业公司申请办理租赁凭证的申请书。但法庭接收四份证据后并没有开庭就作出了判决。上诉人认为原审法院认定事实不清楚，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.改判被上诉人支付两上诉人违约金人民币428100元；3.驳回被上诉人的全部诉讼请求；4.由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。
       被上诉人辩称：1.关于合同效力问题，上诉人提交的联络函在一审判决领取后不能作为已经合法取得转租权的有效证据，也不应对抗一审的结果；2.双方虽签订了租赁合同，但上诉人一直没有交付租赁物，属严重违约；3.上诉人并不具备涉案厂房的转租权。综上，上诉人的违约行为以及未如实告知没有转租权的欺骗行为导致双方签订的租赁合同根本无法履行，请求法院尊重事实考虑无效租赁行为给被上诉人公司造成的巨大损失作出公正判决。

      【争议焦点】
       上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是否合法有效？

      【处理结果】
       xx市中级人民法院判决如下：
       一、变更原审判决第一项为：上诉人xx甲技术有限公司与被上诉人乙科技（xx）有限公司于2015年2月6日签订的《厂房租赁合同》于被上诉人乙科技（xx）有限公司的起诉状送达上诉人xx甲技术有限公司之日解除；
       二、维持原审判决第二项为：甲技术公司、戚某于本判决生效之日起五日内向xx科技公司返还保证金127300元及租金63650元，共计190950元；
       三、驳回乙科技（xx）有限公司的其他诉讼请求；
       四、驳回甲技术公司、戚某的全部反诉请求。

      【案例评析】
       本案系房屋租赁合同纠纷。本案主要围绕上诉人是否具备转租权限产生争议：
       案件中，上诉人主张自己与被上诉人签订租赁合同的行为合法有效，并向一审法院提交了四份证据证明其主张。经二审法院审理查明，涉案房产的权利人xx市xx电力电子有限公司确实于2015年9月2日向原审法院出具了联络函，确认上诉人将涉案房产转租给被上诉人的行为已向其报备并经同意。综上所述，故二审法院认为上诉人具备对涉案房产的转租权，上诉人与被上诉人签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为有效。而原审法院认定有误的原因主要是因为原审法院接收了上诉人提交的四份证据并未开庭审理就判决。根据《民事诉讼法》第一百七十条规定，二审法院对此应予以纠正。

      【相关规定】
      《中华人民共和国民事诉讼法》
       第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
      （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
      （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
      （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
      （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
       原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。