未取得产权证书的房屋租赁合同无效

浏览次数: 2,348 发布时间： 2017-08-22

【案由】

房屋租赁合同纠纷。

【案情简介】

原告：xx保安股份合作公司，住所地：xx市xx区xx街道xx街xx号，法定代表人：陈某。
    被告：xx玩具厂，住所地：xx市xx区xx街道xx工业区xx栋，法定代表人：何某。
    被告：香港xx实业有限公司，香港公司。
   原告诉称：1999年5月28日，原告与被告签订了一份《厂房租赁合同》合同约定：租金按每月每平方米人民币8元计算，被告每月需向原告支付租金144000元，此租金必须按月并于当月10日前交清。另外，被告必须每月向原告交纳工人管理费人民币26000元，交付方式及期限与租金交付方式及期限相同。合同第5条约定，租金和管理费每5年调整一次，增幅15%；第13条约定：任何一方违约时均须向对方支付违约金，违约金数额按当年标准的两个月租金加上两个月管理费之和。2001年5月25日，原告、被告签订《补充合同书》，合同书约定被告以固定上缴的方式按月向原告另支付综合管理费13000元人民币，该费用自2001年5月份开始上缴，并于每月10日前交清。合同签订后，原告如约向被告提供了符合约定标准的厂房供被告使用，被告于2016年5月1日起不按双方合同约定金额及时间交纳租金及管理费。经原告多次催收，被告仍不缴纳应缴租金及管理费。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告支付2016年5月1日起房屋占有使用费人民币3255676.97元、综合管理费人民币52000元、工人管理费104000元及利息156884.29元（以被告拖欠的租金及管理费为基数，按照银行同期贷款利率，计至判决确定的付款之日止）；2.被告支付违约金413036元；3.被告承担本案所有诉讼费用。
   两被告未出庭应诉，亦未向法庭提交答辩意见或证据材料。
【争议焦点】
   被告是否构成违约？
【处理结果】
  xx 区人民法院作出判决如下：
   一、被告xx市xx区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告深圳市xx保安股份合作公司支付占有使用费3120000元；
   二、被告xx市xx区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告xx市xx保安股份合作公司支付工人管理费人民币1040000元；
   三、被告xx市xx区xx玩具厂、被告香港xx实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告xx市xx保安股份合作公司支付综合管理费人民币52000元；
   四、驳回原告xx市xx保安股份合作公司的其他诉讼请求。
    【案例评析】
   本案系房屋租赁合同纠纷。经法院审查，本案的《厂房租赁合同》、《补充合同书》涉及的租赁物没有房地产证或建设工程规划许可证，应认定无效。合同虽然无效，但被告xx市xx区xx玩具厂实际占有使用该厂房，原告请求被告xx玩具厂支付占有使用费及相关管理费有理，其具体费用参照双方在合同中约定的租金标准确认。
   关于原告主张被告未依约支付占有使用费、工人管理费及综合管理费，被告没有抗辩或提交反驳证据，被告需承担不利的法律后果。另外，由于双方签订的合同为无效合同，原告主张占有使用费、工人管理费及综合管理费的利息及违约金，于法无据，法院依法不予支持。
   由于被告xx市xx区xx玩具厂是来料加工厂，不具备独立承担民事责任的资格，被告香港xx实业有限公司作为该厂的来料方，应共同对被告xx市xx区xx玩具厂前述债务承担清偿责任。

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