规避自身责任、加重对方责任的格式条款无效

浏览次数: 3,152 发布时间： 2017-10-26

【案由】商品房预售合同纠纷

【案情简介】
       2013年10月8日，原告xx房地产开发有限公司与被告康某（女）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，合同约定：被告以435333元的价格向原告购买xx花园xx栋x单元xx层xx号房屋。被告应于2013年10月8日前付清30%房款计135333元，余款300000元办理银行按揭贷款；被告应于合同签订之时提供办理银行按揭贷款的全部资料，迟延提交按揭资料的，从合同签订之次日起，即构成逾期付款。逾期付款超过15日的，原告有权解除合同，并可要求被告按总房款的20%支付违约金；合同解除之日起7日内，被告应协助原告解除涉案房屋的合同备案和预告登记，否则按总房款的日千分之一向原告支付违约金。合同签订后，被告没有按约定提交符合银行要求的全部按揭资料和办理按揭手续，也没有一次性支付剩余房款。原告在多次催收未果的情况下，于2014年11月17日通知被告解除了合同。合同解除后，被告也没有按约定协助原告解除合同备案和预告登记。

为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼， 人民法院审理后作出如下判决：
       一、解除原告xx房地产开发有限公司与被告康某于2013年10月8日签订的《商品房买卖合同》；    
       二、被告康某自本判决生效之日起十日内向原告xx房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金15000元，上述违约金在被告已向原告支付的135333元中抵扣；其他解除合同所需的费用，以实际发生为准按50%的比例从被告已经支付的135333元中抵扣，抵扣后的余款由原告退还被告；
       三、驳回原告xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
【案例评析】
       本案系商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。
       被告系非x市户籍原居民，不具备购买住房的资格，原、被告签订的合同缺乏继续履行的基础，原告请求解除，符合法律规定。原、被告在明知被告不符合银行按揭贷款的条件下，仍在合同中约定以银行按揭的付款方式支付合同价款,原、被告双方对合同的不能履行均存在过错,因此合同解除的违约金应由双方各自承担。另外，双方签订的格式合同对于违约责任的承担严重不对等，因此涉案合同对违约金的计算标准和方式的约定不应得到适用，本案的违约金应以依法调整后的标准进行计算。