楼房漏水引纠纷埋隐患，居委律师巧调解化矛盾

浏览次数: 4,757 发布时间： 2019-07-11

【案情简介】

周先生有套位于某小区某幢3楼的房屋，一直出租给他人居住（以下简称“出租房”）。2018年7月份左右，租客反映出租房的天花板及墙壁有渗水、霉变的现象，周先生遂与楼上的房主赵姓居民沟通，但因渗水现象不严重且无法确定渗水原因，后不了了之。2019年年初，租客再次电联周先生，告知周先生楼上漏水的情况愈发严重。周先生接到电话后赶忙到出租房内查看，发现天花板、吊顶上渗漏的水已能形成水滴，一滴滴的从天花板落下，并且周先生出租房内的吊顶、橱柜因漏水已发生变形。周先生再次上楼与赵先生一家沟通，但赵先生一家表示自己家内的地板都是干的，漏水肯定不是因为自己家水管破裂，故拒绝周先生提出的进门查看的要求，双方交涉无果，陷入僵局。后周先生为了安全起见，先与租客解除租赁合同，然后至居委会寻求帮助，希望能尽快确定漏水缘由、明确责任和赔偿事宜。

【法律依据浅析】

1、根据《民法通则》的第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系.给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。”

2、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第99条规定,“相邻一方必须使用另一方的土地排水的,应当予以准许;但应在必要限度内使用并采取适当的保护措施排水,如仍造成损失的,由受益人合理补偿.相邻一方可以采取其他合理的措施排水而未采取,向他方土地排水毁损或者可能毁损他方财产,他方要求致害人停止侵害、消除危险、恢复原状、赔偿损失的,应当予以支持。”

3、《物权法》第八十四条规定,“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。”

第八十六条规定,“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利.对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配.对自然流水的排放,应当尊重自然流向。”   

第九十二条规定,“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。”

根据以上相邻关系的规定,房屋发生漏水情况的相邻关系归纳为: (1)一方应为另一方提供便利；(2)相邻的一方要为另一方提供便利,不得以任何理由推辞的义务.；(3)相邻关系中责任的承担,应当根据物权侵权原理和《民法通则》中侵权规定来处理。如果相邻人主观上没有过错,客观上也不存在任何过错行为,或者行为与损害结果之间没有因果关系的,依然不能构成物权上侵权行为,也就不能因相邻关系的存在让相邻关系人承担责任；(4)因为有相邻关系,所以就要承担责任,这是一个错误的判断，但因为有相邻关系,所以要提供便利,这是一个符合情理法理的正确认识；(5)处理相邻关系纠纷应遵守公平原则,互助兼顾相邻权利人的利益,防止损人利已妨害社会公共利益。

【处理过程】

我所律师作为涉案房产所在小区居委会的法律顾问，向周先生与赵先生就此漏水问题导致的法律后果和法律责任进行分析、告知：

第一，漏水问题目前的状况已经比较严重，任由发展下次有可能引发其它问题，比如漏电。现在解决问题是财产损失，后续发酵就可能是人身问题。而且长期漏水很可能导致隔壁邻居的墙体也渗水，甚至是周先生等楼下的住户，进而很可能发生线路短路、漏电的问题。若不及时处理漏水的问题，真的发生触电事故，赵先生面临的法律责任和赔偿金额无法估计。

第二，及时调解，抓紧止损是对双方都有利的解决方案。周先生表示，因漏水导致家中的天花板、吊顶、橱柜发生损坏需要更换或维修，并且因漏水导致房屋无法出租给他人居住，致使周先生存在房租损失，所以要求赵先生赔偿1万元。这个是目前的赔偿金额，后续只会更多。

至此，赵先生也终于开始认识到问题的严重性，表示愿意接受法律顾问的调解。最终，在法律顾问和居委会工作人员的努力下，赵先生同意对周先生的损失予以赔偿。周先生也接受了法律顾问建议的降低赔偿诉求。最终双方签订书面调解协议书，确定赵先生不再使用原先的管道并将家中的管道改为明管，同时赔偿周先生7000元。

【社区治理难题法治解读】

    因管道破损导致漏水，继而引发居民之间的纠纷时常发生，此类纠纷看似简单，涉及的法律关系并不复杂，法律责任也比较清晰，但是处理不好也会由小事变成大事，影响社区和谐稳定，增加居民诉累。因此，居委会法律顾问积极参与纠纷调解，及时提出法律意见，提供解决方案，不仅能够促进社区和谐稳定，而且有利于降低居民解决法律困难的成本，有利于居民高效、便捷的维护自身权益。